ITBI E REFORMA TRIBUTÁRIA: O IMPOSTO MUNICIPAL QUE NÃO FOI SUBSTITUÍDO, MAS PASSOU A INTEGRAR UMA NOVA ARQUITETURA FISCAL.

A regulamentação da Reforma Tributária publicada em 30 de abril de 2026 trouxe novos elementos para a tributação das operações com bens imóveis no Brasil. Embora o foco principal esteja na estruturação do IBS e da CBS, o texto também revela um movimento mais profundo: a construção de uma base fiscal imobiliária nacional, integrada, rastreável e cada vez mais conectada entre União, Estados, Municípios, cartórios e administrações tributárias.

Nesse novo cenário, o ITBI não desaparece. Também não é substituído pelo IBS ou pela CBS. O imposto continua sendo de competência municipal, incidente sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis.

Mas a leitura relevante não está apenas no que mudou formalmente. Está no que passa a ser conectado.

A Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, regulamenta o IBS e estabelece normas comuns aplicáveis ao novo sistema de tributação sobre o consumo, inclusive em operações envolvendo bens imóveis. O regulamento considera operações com bens aquelas que envolvam bens móveis ou imóveis, materiais ou imateriais, inclusive direitos, o que insere o setor imobiliário de forma expressa na lógica operacional do novo sistema.

O ITBI não muda de natureza, mas muda de função prática

Até aqui, o ITBI era visto, em grande medida, como um imposto de entrada: pago na aquisição do imóvel, registrado na escritura, exigido para a transferência da titularidade e, muitas vezes, tratado como mais um custo da operação.

A partir da nova regulamentação, essa visão se torna insuficiente.

O ITBI passa a ter relevância não apenas no momento da aquisição, mas também na composição fiscal futura do imóvel. O regulamento prevê que o valor do ITBI pago na aquisição poderá integrar o chamado redutor de ajuste relativo ao bem imóvel. Em termos práticos, esse redutor funciona como um mecanismo destinado a evitar que o IBS incida sobre uma base artificialmente ampliada, desconsiderando custos já suportados na formação ou aquisição do ativo.

Esse ponto é especialmente relevante para incorporadoras, loteadoras, empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e estruturas familiares que operam com imóveis em regime regular. O ITBI deixa de ser apenas um encargo municipal e passa a compor a memória fiscal do bem.

Em outras palavras: o imposto pago hoje pode influenciar a tributação da operação amanhã.

A documentação do ITBI passa a ser estratégica

Outro ponto sensível está na exigência de comprovação.

O regulamento estabelece hipóteses em que, nas alienações realizadas em prazo inferior a três anos, o redutor de ajuste poderá sofrer limitação caso não seja comprovado o recolhimento do Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITBI relativo à aquisição pelo alienante.

Esse detalhe é mais importante do que parece.

Na prática, a documentação da aquisição imobiliária passa a exigir uma organização mais rigorosa. Escritura, matrícula, comprovante de pagamento do ITBI, eventual laudêmio, laudos, contratos e documentos fiscais deixam de ser meros arquivos de fechamento da operação. Eles passam a compor a trilha de defesa fiscal do imóvel.

A nova lógica parece caminhar para um modelo em que cada imóvel terá uma espécie de histórico fiscal próprio: quanto custou, qual foi o valor declarado, qual foi o imposto pago, quais documentos instruíram a operação, quais valores foram reconhecidos como custo, quais informações foram compartilhadas por cartórios e quais elementos foram considerados na apuração do valor de referência.

Valor de referência: o ponto de maior tensão

A regulamentação também prevê a possibilidade de apuração de um valor de referência dos bens imóveis, com base em metodologia definida pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS. Esse valor poderá considerar características do imóvel, modelos estatísticos, informações cadastrais, dados de mercado, informações registrais e dados compartilhados pelas administrações tributárias municipais, inclusive relativos ao IPTU e ao ITBI.

Aqui surge uma tensão jurídica relevante.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, fixou entendimento segundo o qual a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade; e o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido.

A nova regulamentação do IBS/CBS não altera essa tese diretamente. O valor de referência previsto no novo sistema não é, por si só, a base de cálculo do ITBI. No entanto, a criação de uma base nacional de valores imobiliários pode influenciar, ainda que indiretamente, a forma como as administrações tributárias municipais irão fiscalizar, questionar e revisar operações imobiliárias.

O ponto de atenção, portanto, não está apenas na norma em si, mas no seu uso prático.

Se o valor de referência for utilizado como elemento auxiliar, dentro de procedimento administrativo regular, com contraditório, documentação técnica e análise concreta da operação, poderá funcionar como instrumento de fiscalização. Mas se for utilizado como base automática, presuntiva e unilateral para exigir ITBI em valor superior ao declarado pelo contribuinte, haverá evidente risco de conflito com o entendimento já consolidado pelo STJ.

O imóvel entra na era da rastreabilidade fiscal

A Reforma Tributária inaugura uma nova lógica de tributação sobre o consumo, mas também projeta efeitos relevantes sobre o patrimônio imobiliário.

O imóvel deixa de ser visto apenas como um bem registrado em cartório e passa a ser tratado como um ativo fiscalmente rastreável. A matrícula imobiliária, o cadastro municipal, o CIB, o Sinter, os dados de IPTU, ITBI, ITCMD, ITR, informações notariais, financeiras e fiscais passam a dialogar dentro de um sistema mais amplo de controle.

Essa mudança exige um novo padrão de organização patrimonial.

Operações que antes eram avaliadas apenas sob a ótica civil, societária ou registral precisarão ser analisadas também sob a perspectiva da futura tributação pelo IBS e pela CBS. Isso inclui compra e venda, integralização de imóveis em holdings, reorganizações patrimoniais, permutas, incorporações, loteamentos, doações com reserva de usufruto, partilhas, conferência de bens e alienações sucessivas.

O ponto central é simples: no novo ambiente fiscal, o passado do imóvel importará cada vez mais.

Reflexos para holdings e planejamento patrimonial

Para holdings patrimoniais e familiares, a regulamentação reforça a necessidade de revisão das estruturas existentes.

Não basta constituir a holding, transferir imóveis e registrar quotas. Será necessário compreender como cada imóvel foi adquirido, qual foi o ITBI recolhido, qual valor foi declarado, como esse valor se relaciona com o mercado, quais documentos existem para sustentar a operação e qual será o tratamento fiscal em uma eventual venda futura.

A falta de documentação adequada pode reduzir a eficiência do redutor de ajuste, fragilizar a defesa do valor de aquisição e ampliar o risco de questionamentos em operações posteriores.

Em planejamentos sucessórios, a análise também se torna mais sofisticada. A decisão entre manter imóveis na pessoa física, transferi-los para uma holding, vendê-los, doá-los ou reorganizá-los deverá considerar não apenas ITBI, ITCMD e Imposto de Renda, mas também os reflexos futuros no novo sistema IBS/CBS.

A Reforma Tributária, portanto, não elimina o planejamento patrimonial. Ao contrário: torna-o mais necessário.

Conclusão

A regulamentação de 30 de abril de 2026 não substituiu o ITBI nem retirou sua competência dos Municípios. Mas inseriu o imposto dentro de uma arquitetura fiscal muito mais ampla.

O ITBI passa a dialogar com o valor de referência, com o redutor de ajuste, com a rastreabilidade das operações imobiliárias e com a documentação necessária para preservar a eficiência fiscal do imóvel ao longo do tempo.

A consequência prática é clara: o imposto municipal pago na aquisição deixa de ser um fato isolado. Ele passa a integrar a memória tributária do bem.

No novo sistema, imóveis não terão apenas matrícula. Terão histórico fiscal.

E esse histórico precisará ser bem construído, bem documentado e juridicamente protegido desde o primeiro movimento.

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DRA MARTHA DELIBERADOR