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  • Foto do escritorMartha Deliberador

STJ valida ITBI sobre integralização de imóveis por fundos imobiliários

Para ministros, operações configuram transferência da propriedade do imóvel mediante pagamento e, por isso, são tributadas.


Os ministros da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiram, por unanimidade, que é legal a incidência de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre operações de integralização de imóveis por fundos de investimentos imobiliários. Ao analisar o agravo de Recurso Especial 1.492.971, os ministros concluíram que essas operações configuram transferência da propriedade do imóvel para a administradora do fundo imobiliário a título oneroso, isto é, mediante pagamento, e, portanto, devem ser tributadas.


Nas operações em questão, os fundos, por meio de instituições administradoras, compram imóveis e, em troca, oferecem quotas do fundo aos antigos proprietários. Segundo o STJ, algumas discussões envolvem valores a título de ITBI que variam de R$ 20 milhões a R$ 60 milhões.


Os fundos de investimento argumentam que não possuem personalidade jurídica e, por isso, não podem adquirir a propriedade do imóvel. Quem faz a compra são as instituições que administram os fundos. Com isso, eles sustentam que as administradoras passam a ter a titularidade fiduciária, ou seja, em confiança, como garantia para o pagamento de uma dívida, e não a propriedade de fato dos imóveis.


O tribunal de origem, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), no entanto, concluiu que os fundos de investimento imobiliário, instituídos pela Lei 8.668/93, apesar de não possuírem personalidade jurídica, são titulares de bens e direitos, ou seja, possuem patrimônio. A diferença é que eles são administrados por instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sendo elas responsáveis por fazer atos de compra e venda. Esses atos ocorrem em “caráter fiduciário”, isto é, em confiança, como garantia, de modo que o patrimônio não se confunde com o das próprias administradoras. Em outras palavras, para o TJSP, há a transferência de fato do patrimônio aos fundos, devendo incidir o ITBI.


A tese vencedora foi proposta pelo relator, ministro Gurgel de Faria. O magistrado confirmou o entendimento do TJSP e concluiu que, pelo fato de as operações configurarem a transferência da propriedade do imóvel para a administradora do fundo imobiliário mediante de pagamento, elas devem estar sujeitas ao ITBI.


Ainda em 2022, Gurgel de Faria foi acompanhado pelo ministro Manoel Erhardt. Hoje, em apresentação de voto-vista, o ministro Benedito Gonçalves também seguiu o relator. Os ministros Regina Helena e Sérgio Kukina divergiram, a princípio, por entender que a discussão era constitucional e, portanto, o agravo não deveria ser conhecido. Vencidos quanto ao conhecimento, acompanharam o relator para reconhecer a legalidade da incidência do ITBI nas operações.


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