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  • Martha Deliberador

JUSTIÇA AUTORIZA CÁLCULO DE ITBI PELO VALOR PAGO EM LEILÃO DE IMÓVEL



A batalha na Justiça por uma base de cálculo justa e legal do ITBI se intensificou recentemente. Desta vez o objeto das demandas é a base de cálculo dos imóveis adquiridos em hasta pública.


Quem adquiriu imóveis por meio de leilão judicial tem conseguido na Justiça decisões para recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de acordo com o montante pago na hasta pública e não sobre o valor venal do bem, como cobrado por algumas prefeituras. A medida pode representar grande economia para o contribuinte, pois imóveis leiloados são normalmente adquiridos por valores mais baixos.


Em caso analisado recentemente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) um imóvel com valor venal de R$ 30 milhões foi arrematado por R$ 5,9 milhões. As alíquotas cobradas de ITBI variam entre os municípios, em São Paulo e Brasília é de 3%, por exemplo. No Rio de Janeiro corresponde a 2%.


No leilão, um leiloeiro anuncia o bem imóvel e o arrematante que der o maior lance, faz a aquisição. Ao registrar o imóvel, o cartório exige o ITBI sobre a base de cálculo do valor venal do imóvel ou do valor de avaliação para o leilão, conforme estabelecer a lei do município.


Neste momento, os contribuintes têm entrado com pedidos de liminares para pagar o ITBI com base no valor arrematado do imóvel e somente no seu registro.


Como o valor de aquisição representa o efetivo valor de mercado do imóvel, o ITBI deveria ser obrigatoriamente recolhido sobre o valor de arrematação. Diversos municípios, porém, exigem o ITBI sobre bases distintas do valor de arremate ainda no momento do registro de arrematação. Neste momento, os contribuintes devem entrar na Justiça para recolher o ITBI sobre o valor do arremate e somente na hora do registro do imóvel, sem pagamento de multas e juros, apenas de atualização.


O mesmo raciocínio tem sido usado para leilões extrajudiciais, nos casos em que os bancos leiloam imóvel que foi financiado e não quitado. Nesses casos a jurisprudência é um pouco menos pacífica, mas temos alguns julgados favoráveis, até mesmo no STJ, entre eles, está o Recurso Especial nº 1.803.169.


As diferenças de valores pagas de ITBI podem ser significativas. Em um caso julgado em janeiro pela 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP, o município de Caieiras (SP) cobra o ITBI pelo valor venal de imóvel de R$ 30, 9 milhões. Contudo, o bem foi arrematado por R$ 5,7 milhões por um empreendimento imobiliário. Os desembargadores mantiveram sentença que determinou o valor de arrematação como fato gerador de ITBI, que deve ser recolhido somente no registro do imóvel.


O município de Caieiras alegou no recurso ao tribunal que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, com fundamentação da Lei Complementar nº 5.118, de 2018. Segundo a defesa, “a utilização do preço pago em arrematação em leilão extrajudicial como base de cálculo do ITBI, considerando que a absoluta necessidade de venda pública do bem provoca sensível queda no seu valor, que então não representa, de forma alguma, o verdadeiro valor venal do imóvel”.


Ao analisar o caso (apelação/remessa necessária nº 1001783-22.2019.8.26.0106), o relator, desembargador Ricardo Chimenti, entendeu que apesar do artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelecer que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens, ao tratar da aquisição de bens levados em hasta pública, o STJ diz que incide sobre o valor de arrematação.


As três câmaras que julgam o assunto no TJ-SP (14ª, 15ª e 18ª) possuem entendimento consolidado a favor dos contribuintes. Recentemente, a 2ª Turma do STJ confirmou decisão do TJ-SP contra o município de São Paulo. Segundo o relator, ministro Herman Benjamin, o entendimento do tribunal está de acordo com o do STJ de que, no caso de hasta pública, o valor venal corresponde ao valor arrematado, para fins de cálculo do ITBI (processo 1.542.296).

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